Pregled pogodbe stane od 100 do 200 evrov, pregled celotne
dokumentacije z opozorilom na tveganja pa od 500 do 600 evrov. Če
pomislite, da se s tem denarjem lahko rešite velikega finančnega
propada, verjetno ne boste razmišljali, ali je posvetovanje smiselno.
Nepremičnino izbiramo glede na ceno, lokacijo, kakovost gradnje ipd.,
obenem pa se odločamo tudi za prodajalca. Preden se prenaglite in
podpišete prodajno pogodbo, se pozanimajte, ali je prodajalec sposoben
izpolniti pogodbene obveznosti. Če premičnino prodaja podjetje, lahko
preverite njegovo boniteto, podatke o fizičnih osebah pa poiščite pri
prodajalcu (vzroki za prodajo, zaposlitev, status …).

ALI JE NEPREMIČNINA VPISANA V ZEMLJIŠKO KNJIGO?

Z vpogledom v zemljiško knjigo neposredno pred podpisom pogodbe
boste dobili odgovore na naslednja vprašanja:

• Ali je prodajalec res lastnik?

• Ali na nepremičnini obstaja pravica tretje osebe (npr. hipoteka,
predkupna pravica)?

• Ali je vpisana plomba (to npr. pomeni, da je nepremičnina že
zastavljena, a sodišče o vpisu še ni odločalo)?

• Ali je nepremičnina sploh v pravnem prometu?

Zemljiškoknjižni izpisek dobite na zemljiški knjigi. Potrebujete le
številko zemljiškoknjižnega vložka, številko parcele in podatke o
katastrski občini. Izpolnili boste obrazec, plačali takso in takoj vam
bodo izdali izpisek. Opisa nepremičnine v zemljiški knjigi in prodajni
pogodbi morata biti enaka, drugače boste imeli težave pri vpisu. Če
nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, preverite listine, ki so
podlaga za vpis (prodajna pogodba, odločbe organov), gradbeno in
upravno dovoljenje. Obrnite se na upravno enoto za gradbeništvo.

SE PRODAJA PRED KRATKIM KUPLJENO STANOVANJE?

Najemite gradbenega strokovnjaka, ki bo ocenil stanje nepremičnine –
splošno stanje, starost, vzdrževanje, inštalacije, ali bodo potrebna
denarna vlaganja ipd. Ponavadi se ravnokar kupljena stanovanja
prodajajo zaradi napak. Če je cena nepremičnine izredno nizka, je to
lahko razlog za sum.

NEKDO DRUG ZAHTEVA MOJO HIŠO!

Če nekdo tretji zahteva pravico na nepremičnini, o kateri kupec
predhodno ni bil obveščen, mora takoj obvestiti prodajalca in
zahtevati, naj v določenem roku nepremičnino oprosti te pravice. Če se
prodajalec ne odzove, je pogodba razdrta po samem zakonu. Kupec lahko
zahteva tudi povračilo škode. Če sta s pogodbo izključila odgovornost
kupca za pravne napake in je v tistem trenutku kupec vedel, da je na
hiši npr. hipoteka, je izključitvena klavzula nična. Prodajalec bo
odgovarjal.

ARA JE PLAČANA, POGODBA PA NEIZPOLNJENA

Če je neizpolnitev povzročil prodajalec, ima kupec tri možnosti –
izpolnitev (če je še mogoča) in povračilo škode, ara in povračilo škode
ali dvakratni znesek are. Če je krivda na strani kupca, prodajalec
lahko zahteva izpolnitev pogodbe in plačilo škode ali pa zadrži aro. V
primeru, da vzrok ni na njuni strani, prodajalec vrne aro. Od
prodajalca zahtevajte shranitev are pri tretji osebi, ki mu jo bo
izročila šele ob izpolnitvi njegovih obveznosti.

IZOGIBAJTE SE SKLEPANJU PREDPOGODB

S predpogodbo se stranki zavezujeta, da bosta kasneje sklenili
glavno pogodbo. Če nima bistvenih sestavin glavne pogodbe (predmet
pogodbe, cena, način plačila, rok izročitve, vpis v zemljiško knjigo),
ne zavezuje. Preden sklenete predpogodbo, se vprašajte, ali za to
obstajajo upravičeni razlogi. Čas od sklenitve pogodbe do izročitve
nepremičnine mora biti zaradi vaše varnosti čim krajši, predpogodba pa
ga podaljšuje.

KAKO POSTANEM LASTNIK VKNJIŽENE NEPREMIČNINE?

Ko imate v rokah zemljiškoknjižni izpisek in kupoprodajno pogodbo,
se oglasite na upravni enoti. S seboj vzemite 2 originalna izvoda
pogodbe. Enega bodo zadržali. Plačali boste davek na promet
nepremičnin. Ožigosano pogodbo vam bo davčni urad vrnil. Prodajalčev
podpis boste overili pri notarju. Notar ali odvetnik vam bo sestavil
predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Od oddaje
predloga do dejanskega vpisa poteče vsaj pol leta. Za vpis potrebujete
originalno pogodbo z žigom davčnega urada in vpisnimi podatki ter
potrdilo o plačani sodni taksi v višini 0,5 % vrednosti nepremičnine.
Zadnje dejanje v tej papirnati vojni je sklep sodišča o vpisu
lastninske pravice.

KUPUJETE NOVOZGRAJENO STANOVANJE?

• Ne zaupajte prodajalcem na lepe oči, ampak se prepričajte o
boniteti investitorja na Oddelku za statistiko Agencije RS za
javnopravne evidence in storitve. Od prodajalca zahtevajte reference in
povprašajte kupce, kako so zadovoljni s storitvami.

• Zakon prodajalcu prepoveduje sklepanje prodajnih pogodb pred
pridobitvijo gradbenega dovoljenja. Kupcu mora zagotoviti zavarovanje
pred tveganji, če zahteva denar pred izpolnitvijo svojih obveznosti.
Prodajalec lahko začne z oglaševanjem prodaje stanovanj in sklepanjem
pogodb šele, ko pridobi lastništvo nad zemljiško parcelo in pravnomočno
gradbeno dovoljenje ter v obliki notarskega zapisa določi splošne
pogoje za prodajo delov stavbe.

• Kupec se lahko zavaruje pred tveganjem – če npr. investitor zaradi
finančnih težav ne bo mogel izpolniti svojega dela pogodbe – z bančno
garancijo, skrbniškimi storitvami ali poroštvom zavarovalnice. Z bančno
garancijo se banka zaveže, da bo, če prodajalec ne bo izpolnil zahtevka
za vrnitev kupnine ob razvezi pogodbe, takoj izplačala znesek, na
katerega se garancija glasi. Pravilno izdana bančna garancija
zagotavlja kupcu popolno zaščito. Skrbniški račun je transakcijski
račun, na katerega kupci polagajo kupnino. Če prodajalec ne izpolni
obveznosti, bo kupec dobil nazaj denar, ki ga je položil na skrbniški
račun. Če pride do stečaja, je denar na skrbniškem računu izvzet iz
stečajne mase.

Še nek nekaj nasvetov pri izbiri stanovanja

Seznanite se z razmerami v stavbi ali okolici, kjer kupujete
stanovanje/hišo (sosedje, vzdrževanje, šole, trgovine, zdravstveni dom,
bližina delavnic in tovarn, bližina avtobusne ali železniške postaje),
poleg tega pa je potrebno pregledati tudi stanje nepremičnine (teren
parcele, kanalizacija, vodovod, plinovod…) Nepremičnino si je
potrebno temeljito ogledati, tako, da opazite vse morebitne
pomanjkljivosti kot na primer odpadajoč omet, stanje instalacijskih
priključkov, vlaga na stenah, vidni madeži na stenah, ki nastanejo
zaradi počenih cevi, tesnjenje oken, stanje strešne kritine, kakovost
izolacije. Prav tako pa potrebno upoštevati razporejenost prostorov,
oken in vrat ter stikal.